各县（区）住房和城乡建设局、潞州区物业管理中心：

《长治市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第八次常务会议研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

长治市住房和城乡建设局

2022年6月14日

（此件公开发布）

长治市业主大会和业主委员会指导规则

第一章  总 则

第一条为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，弘扬社会主义核心价值观，规范业主大会、业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《山西省物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和中共中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内各类集中居住的小区成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主委员会由业主大会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。业主委员会应当主动接受党和政府的领导，自觉接受业主的监督。

第五条业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第六条各县、区住房和城乡建设部门负责各自行政区域内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。

各街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、换届选举。

居（村）民委员会在各街道办事处、乡（镇）人民政府领导下，督促业主大会、业主委员会按责履职，开展日常工作。

第二章  业主大会

第一节  业 主

第七条 房屋的所有权人为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，共同维护物业管理区域内和谐稳定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节  一般规定

第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十二条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十三条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

第十五条业主大会议事规则应当对下列事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十二）经营性收益使用和分配的具体办法。

第三节  首次业主大会会议筹备和召开

第十六条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业服务企业均可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50％，但自第一个业主入住之日起满2年的。

符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

第十七条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十八条街道办事处、乡（镇）人民政府按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

（一）筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；

（二）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主直接推荐；

（三）首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（或者公有住房出售单位）代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成；

（四）筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。业主对筹备组成员有异议的，应当在公示期内向街道办事处、乡（镇）人民政府提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调解决。

第十九条筹备组应当自成立之日起三十日内，完成以下筹备工作并召开首次业主大会会议：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第二十条首次业主大会应当按照本规则的有关规定组织召开。首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

首次业主大会选举业主委员会成功后，筹备组将有关资料移交业主委员会后，自行解散。

第四节  业主大会会议

第二十一条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。

第二十二条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十三条业主大会会议应当按照下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；

（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开七日前，在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅、公告栏等人员进出通道，以及微信等新媒体进行公告，并以书面形式告知社区居（村）民委员会；

（三）表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告；

（四）业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督，并书面告知社区居（村）民委员会。

第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十五条业主大会应确认参加会议的业主或委托代理人的身份，非业主或者未取得委托权的不得参加表决。

第二十六条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十七条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十八条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第五节  业主大会定期会议和临时会议

第二十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

第三十条有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第三章  业主委员会

第一节  业主委员会的产生和职责

第三十一条业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）模范遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间和履职的身体条件。

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第三十二条 业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；

（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

（五）挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产，挪用住宅专项维修资金；

（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（七）利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益；

（八）其他侵害业主合法权益的行为：

业主委员会委员有前款规定行为之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可按照业主大会确定的议事规则指导业主大会终止其业主委员会委员资格。

第三十三条业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第三十四条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十五条业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向街道办事处、乡（镇）人民政府和各县（区）住房和城乡建设部门备案：

（一）业主大会成立的情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员的基本情况。

各县（区）住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

符合相关备案规定的，街道办事处、乡（镇）人民政府和各县（区）住房和城乡建设部门应当予以备案；对手续不齐全的，应当告知理由，并指导业主委员会按照要求完善备案材料。业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十七条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第二节  业主委员会会议制度

第三十八条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十九条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第四十条召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委员会会议作出决定的，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

第四十一条业主委员会应当建立工作档案。工作档案由专人保管，主要包括以下材料：

（一）《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定；

（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；

（三）业主委员会选举及备案资料；

（四）业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况；

（五）业主及业主代表名册；

（六）业主意见和建议；

（七）专项维修资金筹集及使用账目；

（八）各项公告、通知、决定、抄报等记录。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第四十二条业主委员会应当根据业主大会议事规则，每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并书面通报街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十三条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（五）拒不履行业主义务的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三节  业主委员会补选、重选和换届选举

第四十四条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十五条业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、协助业主和业主委员会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成除建设单位外，参照首次业主大会筹备组人员构成。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。未选出新一届业主委员会或现届业主委员会因其他原因不能继续履职的，其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物可暂由居（村）民委员会代为保管。

第四节  业主委员会考核奖励及经营性收益管理

第四十六条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十七条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。

具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。

经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员会自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独设账，每年公布一次。

第四十八条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设经营性收益账户。

业主委员会开设经营性收益账户，按人民银行规定的要求办理。

经营性收益账户不得以个人名义开设，每年公布一次。

第四十九条经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督，接受居（村）民委员会的监督、指导和检查；每年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。

第五十条新一届业主委员会可以对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第五节  物业服务企业的选聘、续聘和自行管理

第五十一条业主委员会应当在业主大会成立后，或者物业服务合同期满前，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

第五十二条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

第五十三条采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

第五十四条重新选聘物业服务企业期间，原物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

第五十五条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，对下列事项作出约定：

（一）自行管理的执行机构（业主委员会）和负责人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

上述约定事项应当向街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和各县（区）住房和城乡建设部门备案。

第四章 物业管理委员会

第五十六条尚不具备成立业委会条件的小区,由街道办事处、乡（镇）人民政府牵头组建物业管理委员会,行使业主大会和业委会的职责。

第五十七条  由街道办事处、乡（镇）人民政府党（工）委牵头，在社区居委会下设物业管理委员会，临时代行业委会职责。物业管理委员会成员一般为5人以上单数，由社区“两委”委员、业主代表、物业使用人代表及其他街道办事处、乡（镇）人民政府党（工）委认为应该参加的人员等组成，业主代表不少于半数。物业管理委员会主任一般由社区党员委员担任，优先推荐党员业主代表进入物业管理委员会。

第五章  指导与监督

第五十八条各县（区）住房和城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。

第五十九条街道办事处、乡（镇）人民政府应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作。对管理规约、业主大会议事规则等重要文件起草加强指导监督。

第六十条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

第六十一条业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，可向其本人要求赔偿。

业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，可向签字同意该决定的业主委员会委员要求赔偿。

业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，可向全体业主要求赔偿。

第六十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府和各县（区）住房和城乡建设部门咨询，街道办事处、乡（镇）人民政府和各县（区）住房和城乡建设部门应当进行调查答复。

第六十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，各县（区）住房和城乡建设部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十四条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

第六十五条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。

印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到各县（区）住房和城乡建设部门办理重新刻制印章的手续。

第六十六条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第六十七条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第六十八条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第六十九条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第七十条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县住房和城乡建设部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第七十一条  本办法自2022年7月15日起施行，有效期五年。

文件解读：《长治市业主大会和业主委员会指导规则》