问:什么是房屋租赁?
  答:《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定:房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  问:住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》的目的和意义是什么?
  答:2010年12月1日由住房和城乡建设部部长姜伟新签发出台的《商品房屋租赁管理办法》,今年2月1日正式施行,原建设部《城市房屋租赁管理办法》同时废止。该办法的实施旨在加强对房屋租赁市场的管理;明确租赁双方的权利和义务;建立正常的租赁市场秩序;依法保护租赁双方的合法权益,维护房屋租赁市场的正常秩序。
  问:新出台施行的《商品房屋租赁管理办法》与原《城市房屋租赁管理办法》相比,有哪些特点?
  答:有如下四个特点:一是体现了鼓励商品房屋出租的精神。《办法》第六条,将原《城市房屋租赁管理办法》规定的九种不得出租情形,减少为属于违法建筑的,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的,违反规定改变房屋适用性质等四种情形;二是严格规范了房屋分割出租行为。《办法》第八条规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准;三是维护了商品房屋租赁双方当事人的合法权益。《办法》第九条、十条,进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务;四是明确了主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。《办法》第五条规定主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
  问:房屋租赁管理主要有哪些法律法规、规章和规范性文件?
  答:主要有1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过、2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》;2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》。
  问:《商品房屋租赁管理办法》适用的范围是哪些?
  答:《商品房屋租赁管理办法》第二条规定:城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理,适用本办法。
  问:哪些房屋不能出租?
  答:《商品房屋租赁管理办法》第六条规定:属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  问:房屋租赁是否要签订合同?合同的内容有哪些?
  答:《商品房屋租赁管理办法》第七条规定:房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。
  订立房屋租赁合同的内容有:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修的责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任;其他约定。
  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
  问:目前住宅小区车位、车库产权登记的依据是什么?
  答:《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当事人买卖车位、车库应当遵守《物权法》。
  问:小区业主办理车位产权登记有何限制?
  答:在国家尚未出台《物权法》的操作细则之前,车位按以下方式登记:购买一套新建商品房房产(包括住宅、办公用房、商业用房)可购买本小区1个车位。对于产权总登记(初始登记)已办理3年以上的项目,允许业主向开发企业购买第二个车位。对于产权总登记(初始登记)已办理但未满3年、或已销售80%以上但未办理产权总登记(初始登记)的商品房项目,车位还未售完的,业主要购买本小区内第二个车位的,应先办理在小区内公示手续后,允许小区内业主购买第二个车位。符合以上条件的予以办理登记,否则不予受理。
  购买二手车位的,一套房产(包括住宅、办公用房、商业用房)购买2个以内(含2个)车位的,直接依买卖双方申请予以办理产权登记手续。
  非本小区业主购买本小区车位的不予以登记。
  问:公示后,车位出售价格能否低于公示的出售价格?
  答:公示期间小区内现无车位的业主未提出购买的,可按不低于公示价格出售给要购买第二个车位的业主,并申请办理产权登记。
  问:《物权法》实施以前,已购买小区车位或者小区业主已购买超过2个车位的,能否办理产权登记?
  答:对于在2007年10月1日《物权法》颁布实施以前,已办理商品房买卖合同登记备案手续(含商品房网上签约),或虽未办理备案手续但是能够提供银行进帐单或缴税凭证等证明确系2007年10月1日以前购买的车位,按其买卖的实际情况予以办理产权登记。
  问:涉及法院处置的车位,其产权登记应如何办理?
  答:法院处置的车位产权登记依法院的生效法律文书办理。
  问:集体户如何提供户籍证明?
  答:本市行政区域内的集体户属于本市户籍,购房人在办理住房产权登记时只需提供集体户口簿上其个人信息页的复印件(提供原件核对),无需再提供集体户口簿上的户主信息页。如个人信息页未体现户籍地的,请户籍地派出所盖章确认。
  问:多个购房人共同购房,购房人中既有本市户籍,又有非本市户籍的,能否按照本市户籍居民办理?
  答:若购房人系同一家庭(含夫妻、未成年子女)的,可按本市户籍居民家庭情况办理(包含要求添加配偶姓名的情况)。
  问:非本市行政区域内户籍居民购房有何特殊要求?
  非本市行政区域内户籍居民购房需提供在我市累计达1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
  非本市户籍居民购买住房提供个体工商户缴纳1年以上所得税的证明,也是个人所得税纳税证明的一种,但需同时提供个体工商户营业执照,该营业执照的法人代表可作为购房人。
  非本市户籍居民购买住房提供1年以上省社会保险缴纳证明的,应补充提供购房人工作单位证明,证明该单位在福州,且购房人在该单位工作。
  问:直系亲属间房屋赠与是否属于购买行为?
  答:不属于购买行为,可办理产权登记。
  问:房屋共有权人之间转让房产份额及房屋置换是否属于限购范围?
  答:不属于。
  问:夫妻离婚后,购房有何特殊要求?
  答:夫妻离婚的在申请产权登记时需提供离婚协议书或法院生效法律文书,以便核查夫妻共有房产分割情况。
  问:房产继承登记需备齐哪些材料?
  答:(1)申请表;(2)继承人身份证复印件;(3)继承公证书(不动产所在地公证机构出具);(4)房屋所有权证。
  问:离婚时房产变更登记需备齐哪些材料?
  答:(1)申请表;(2)房屋所有权证(含房屋共有权证);(3)产权设定抵押的,需提供银行同意函;(4)身份证;(5)生效判决书,或离婚证加离婚协议书(离婚协议书需加民政部门公章或民政档案部门印章),境外办理离婚的协议需经中国驻外领事馆确认;(6)能说明属婚后夫妻共有财产的资料;(7)如离婚协议书中未注明原婚姻登记时间,请提供原结婚证明。
  问:异议登记需备齐哪些材料?
  答:(1)申请人身份证复印件;(2)报告(标明确切的房产坐落及产权人);(3)登记簿记载错误的证明材料;(4)申请人与房产登记存在利害关系的证明材料(如婚姻关系证明、亲属关系证明、合同等)。
  问:异议登记注销需备齐哪些材料?
  答:(一)异议人申请:(1)个人身份证复印件;(2)报告;(3)福州市房地产异议登记通知书。
  (二)房屋所有权人申请:(1)个人身份证复印件;(2)报告;(3)法院裁定不予受理、驳回诉讼请求或者判决申请人败诉的生效判决书、调解书等法律文件。
  问:更正登记需备齐哪些材料?
  答:(1)申请表;(2)原房屋所有权证;(3)产权设定抵押的,需抵押权人提供确认函;(4)证明登记确有错误的书证材料;(5)婚后取得的房屋,原以“单独所有”申请办证的,权利人确认原申请有误要求增加配偶姓名的提交结婚证;(6)涉及面积、用途、结构更正的,提供规划部门证明。
  问:房屋权证上加上夫妻另一方姓名的,是否需缴纳契税?
  答:婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。