问:合同中“交房时间”到底该如何确定?
  
  答:“交房时间”,是指开发商在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件,并按照合同约定的方式通知买房人办理房屋交接手续,买房人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。
  问:交房过程中开发商的主要义务有哪些?
  答:在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件;房屋达到交付使用条件后,应当及时以约定的方式通知买房人办理房屋交接手续;在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件,并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。
  问:交房过程中买房人的主要义务有哪些?
  答:交房过程中买房人的主要义务是按照开发商通知要求的时间、地点与开发商办理房屋交接手续。
  问:商品房交付使用后,房屋权属证明办理完毕前,房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担?
  答:对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中第11条明确规定:“对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定的除外。”
  问:《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指哪些理由?
  答:这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因,如疾病、外出等,由于买受人可以委托他人办理交房手续,因此,不构成“正当理由”。
  问:开发商在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买房人,而买房人接收了房屋,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买房人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
  答:按照双方当事人的合同约定,买房人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是开发商在交房时没有出示这些证明文件,还是买房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买房人不能再依照合同的约定追究开发商逾期交房的违约责任。
  问:《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
  答:一般原则:按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
  问:开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定?
  答:除返还买房人已付房款及利息、赔偿损失外,还应支持买房人不超过已付购房款一倍的违约金要求,即只要买房人要求的违约金没有超过100%,买房人要求多少就支持多少。
  问:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理?
  答:一般原则:按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
  问:对于开发商交付不合格房屋的,买房人可采取的救济措施有哪些?
  答:买房人采取的补救措施有:
  实际履行。买房人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买房人可以请求开发商依照法律规定及合同约定内容履行义务。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
  解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买房人可请求解除合同。
  违约金及损害赔偿。开发商交付的房屋不合格,买房人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求开发商支付违约金及承担损害赔偿责任。
  问:对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的,买房人在请求解除合同和赔偿损失时,应注意哪些问题?
  答:主要应注意以下几点:
  首先,对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上,应注意买房人是否行使了其注意义务。因为买房人在接受房屋时,一般对其质量会进行必要的检验,这也是买房人应该行使注意义务,对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵,买房人应在接受时提出。在取得房屋后,买房人发现的明显的房屋质量瑕疵的,若无其他特别规定,开发商可不负责任,应由买房人负责维修。开发商在订立合同时已明确告知买房人房屋存有质量瑕疵的开发商对此也不再负有任何责任,但有特别规定的除外。
  其次,对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉,须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的,买房人及时向出卖人提出的,开发商应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的,开发商应负责维修,或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重,甚至不能使用的,买房人可解除合同,因此给买房人造成的财产及人身损失开发商应予赔偿。
  最后,对隐瞒质量瑕疵的处理。开发商已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵,应承担相应的民事责任。
  问:交付的房屋出现质量问题的,买房人该如何处理?开发商负有哪些义务?
  答:处理意见如下:
  因房屋质量严重影响正常居住使用的,买房人可请求解除合同和赔偿损失。在确保安全的情况下,可采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复。
  房屋交付后,出现质量问题的,在未严重影响正常居住使用的情况下,开发商应承担修复责任。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买房人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的,则应由开发商承担,这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。
  问:《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围?
  答:包括以下范围:屋面防水工程;其他土建工程,一般包括地面、楼面工程,门窗工程等;电气管线、上下水管线的安装工程;供热、供冷系统工程,包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。
  问:开发商不能满足交房条件,并一直推脱,要么就以退房来威胁,可是购房者要退房的话很难,购房者该怎么办?
  答:开发商迟延交房有合同按合同的约定办理。合同中没有约定逾期交付房屋的赔偿标准,根据最高院司法解释第19条第3款“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
  问:交房时开发商应具备哪些基本条件?交房日期以交接单日期为标志,还是以“两证”取得日期为标志?
  答:商品房预售时,开发商应取得“五证”。交付房屋的合法与否是以开发商是否经过竣工验收为标准。交房日期具体看合同的约定。
  问:刚交付的房子,购房者没办理入伙手续,自己先查验了一遍,发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹,购房者能不能收这样的房?
  答:购房者可书面向开发商发出拒绝收楼的通知和要求开发商在规定的时限内进行整改的要求。否则将追究其逾期交付的违约责任。在问题得到有效解决前,购房者不应办理任何验收楼宇和领取钥匙的手续。
  问:购房者在合同上规定2005年12月30日交房,但是在2006年1月26日购房者才拿到入住通知,购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房?物业公司以购房者没有办理入住手续,拒不交房,应不应该?购房者能否向开发商索赔?
  答:开发商逾期交付房屋将承担逾期交房的违约责任,违约责任包括支付违约金,直至业主行使退房的权利。但业主退房权利的行使将取决于房屋买卖合同中的具体约定,也就是在开发商逾期交付商品房超过一定期限后业主才可行使退房的权利。另,交付商品房属于开发商的义务,在业主没有任何违约情形导致开发商行使不安抗辩权(拒绝权)的前提下,开发商必须向业主按约定交付商品房,物业管理公司无权拒绝交付商品房。
  问:交房不出示竣工验收备案表,算不算违约?
  答:如果在商品房买卖合同中,已明显约定以备案表作为房屋交付的条件之一,则开发商在房屋交付时必须出具给业主,否则开发商应承担逾期交付的违约责任。
  问:预售房交付的标志是什么?
  答:预售房屋交付的标志是能够证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律文件。预售房交付的标志的主要法律文书:通知预购人验收交接的书面文书;交付住宅商品房的,一并送达《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;预购人签署的预售商品房验收确认书;预购人签署收取预售商品房钥匙的登记。
  问:签订合同时对房产证的办理应当如何约定?
  答:房产证是买房人真正取得房屋产权的象征,根据建设部颁布的修改后的《城市房屋权属登记管理办法》(建设部第99号令),买房人要尽快得到自己的产权,在签订
  购房合同时尽量将取得产权证的时间明确,至少要约定在商品房交付使用后几日内(具体日期)将资料报送产权登记机关备案,同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”,减少影响办理产权证的不确定因素。
  问:购房合同中经常遇到一些开发商的免责条款,该怎么对待?
  答:在购房程序中,购房人经常可以看到这样的条款:“如遇到下列特殊原因,可据实予以延期:1.不可抗力;2.施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决;3.遇有国家政策、法规调整,致使影响合同履行;4.其他非甲方所能控制的事件;5.冬、雨季,停电日,工期顺延等。”
  实际上,该条款对开发商逾期交房某些免责因素的约定对购房者来说是不公平的,特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念,在实际履行合同时很难界定。因此,购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体,要有确定性。例如,购房者在签署购房合同时,可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明,对“非甲方所能控制的因素”进行界定,对“冬雨季、停电日”的证明作相应规定,以免在开发商出现逾期交房时,逃避法律责任。
  出现合同纠纷时——选择诉讼还是选择仲裁
  一些市民咨询:在签合同时,都有一项是关于出现纠纷的解决方式的,往往也是选择题,到底是选择法律诉讼还是仲裁来维护自己权益呢?
  专家介绍,一般地说,仲裁解决纠纷的优点在于仲裁庭常常包括房产行业的知名专家,他们更了解该行业的各种习惯,甚至可能相当深入地了解纠纷的技术经济细节,其缺点是仲裁员的选择如果过于偏重行业则可能导致法律知识不足,所作裁决偏离一般的法律习惯。仲裁解决纠纷的另外一个优点是当事人有机会选择仲裁员,这有助于增强当事人对仲裁的信心。仲裁的主要缺点是仲裁庭没有法院那样的强制力,财产保全或执行等都要借助于法院才能实现。此外,仲裁一般实行一裁终局制。如果因为各种原因在仲裁中失败一般就没有机会补救了,而法院大多实行上诉制度。当然,一裁终局从另一个角度讲,比起法院的二审终审制度要从时间和经济上节约很多。
  如果要选择仲裁解决合同纠纷,当事人必须在合同中明确约定,并明确规定所选定的仲裁机构。没有约定或约定不明确,都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人也可以约定仲裁,但在这种情况下,当事人达成一致有很大的困难,所以还是在签订合同的时候明确约定为好,这时当事人的关系比较融洽。没有约定解决纠纷的方式,法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷。
  不过,无论通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷,都费时、费力、费钱。当事人即便胜诉,如果考虑到聘请律师的开销、诉讼中的各种开销,以及时间等等,他们仍然可能得不偿失。因此,掌握必要的法律知识,发生纠纷后及时沟通解决,把问题消化在它的萌芽阶段,才是最好的办法。